厦门房价仍在高位运行 单价万元以下新房最好卖

　　厦门日报讯(记者 刘建雄) 某机构数据显示，2011年1月1日至6月30日，厦门全市新建商品住宅成交面积达1230631平方米，月均成交205105平方米，同比略涨3%;总成交套数为10324套，月均成交1720套，同比基本持平。
　　上半年，全市新建商品住宅成交均价为13736元/平方米，同比涨幅达22%。尽管上半年新增供应分布以岛外为主，但整体房价高位运行态势已成定局，尤其是6月份岛内多个高端楼盘密集成交，显著拉升了整体成交均价。
　　值得注意的是，截至7月3日，厦门全市一手房可售面积为257.31万平方米，可售套数为19760套;若按近8周厦门全市新房周平均460套的销售速度，目前的新房可售存量需43周才能被市场完全消化。同时，下半年厦门住宅新增供应量还将继续加大，在调控趋紧的背景下，后市面临着成交萎缩和房价下行的双重压力。
　　成交出现V型走势，房价仍在高位运行
　　上半年，全市新建商品住宅成交10324套，面积达123.06万平方米，月均成交20.51万平方米，同比略涨3%。值得一提的是，尽管遭遇了更为严厉的调控风暴，但厦门楼市整体成交并未出现明显萎缩。
　　根据数据，今年前6个月整体成交出现明显“两端高、中间低”的V型走势。其中，1月份成交量最大，到3月份跌至谷底(仅成交11万平方米左右)，至五六月份又强劲反弹。
　　V型成交走势与上半年整体楼市的推盘节点密切相关，其中上半年的前两月和后两月都是新盘上市密集期，因此成交量也相对较大。
　　上半年全市新建商品住宅成交均价高达13736元/平方米，同比大涨22%。其中，2月份住宅成交均价达到最高峰16155元/平方米，其次为6月份的15508元/平方米，而均价最低月份为4月，也达到11706元/平方米，整体房价高位运行态势明显。
　　岛外成交占比超6成，各区成交相对均衡
　　从成交分区来看，上半年岛外新建商品住宅成交占比达到62%，但具体到各区的成交占比则相对均衡。其中，湖里区成交面积最大，达288474平方米，成交均价为19757元/平方米。区域主力成交楼盘为新景国际外滩、紫金家园、特房·山水新座/尚座等。
　　集美区成交套数最多，达2375套，区域成交主力为住宅·莲花尚院、联发杏林湾一号、泉舜·泉水湾、万科·金域华府等。该区域上半年新增供应量较大，且项目定位多针对首次置业的“刚需”客户，因此呈现出供销两旺的现象。
　　另外，思明区上半年成交182274平方米，共1160套，均价为22685元/平方米，区域成交主力为建发·半山御景;海沧区成交194301平方米，合计1995套，均价为10471元/平方米，成交主力为海投房产旗下的天湖城和绿苑新城;翔安区前六月成交面积达200766平方米，共2056套，均价为7007元/平方米，特房·美地雅登支撑区域成交;同安区上半年成交116841平方米、1012套，均价为8757元/平方米，禹洲·环东国际占据成交主力。
　　总价百万以下产品热销，凸显刚性需求旺盛
　　从总价段来看，60—80万元总价区间的成交比例最高，达到1954套，占比约19%;其次为80—100万元区间，成交1632套，占比约16%;第三是100—120万元，成交1461套，占比约14%;第四则是总价60万元以下区间，成交1297套，占比约13%。
　　由数据不难看出，总价百万元以下的产品成交最活跃，共计成交4883套，占比47%。该现象也在很大程度上说明，当前楼市的成交主力仍是首置和首改型刚需购房者，与后限购时代的客群结构不谋而合。
　　分析人士认为，随着楼市调控的日益深入，目前市场呈现产品和客群结构将在未来一段时期内保持相对稳定，这也提醒开发商在产品设计时，必须站在目标购房者需求和能力的均衡角度去考虑定价问题，才能最大限度激发客户的购房热情。
　　中小户型成交套数多
　　根据该机构提供的面积段成交统计，上半年80—90平方米户型成交套数最多，达到2950套，占比约29%;其次为120—144平方米户型，成交2049套，占比约20%。分析人士认为，这两个面积段的成交占比相对较高，在一定程度上表明了目前市场上首置型和首改型需求较为旺盛。
　　这种面积段成交格局也与上半年楼市产品供应结构有关。据了解，由于限购和限贷政策的影响，投资、投机性需求受到严厉打压，不少开发商都主动调整产品结构，增加了针对不受政策限制的首置型和首改型产品供应，体现在户型面积上就是80—90平方米和120—144平方米面积段户型比重提高。
　　另外，从已公开的待推项目信息来看，这种面积段产品仍将是未来市场供应的主流，尤其是岛外楼盘，适合首次置业的中小户型的比例都有所提高，而针对首改型置业的产品面积也朝向“不求大而求实用”的方向发展，以降低购房门槛，实现快速销售。
　　万元以下单价段占比过半
　　首置首改支撑成交
　　分单价段来看，8000元/平方米以下和8000—10000元/平方米区间的住宅成交占比最高，分别达到2834套和2678套。两者合并，则10000元/平方米以下单价区间的成交套数占比超过53%，成为上半年厦门楼市成交的支撑主力。
　　另外，单价10000—15000元/平方米区间的住宅成交了2272套，成交套数占比约22%，该单价段成交主要分布在岛外首置和首改型楼盘。而15000—20000元/平方米区间的住宅成交1327套，约占总成交套数的13%，该部分成交主要集中于岛内的首改型项目。
　　值得注意的是，上半年单价25000元/平方米以上的新建商品住宅成交了575套，面积达124187平方米，该区间的成交均价更是达到32898元/平方米。该现象也说明，未来高端豪宅的价格分水岭已划定30000元/平方米。